近年來隨著我國為了控制房價，各種限制房產交易政策層出不窮。很多朋友對這些政策并不是很熟悉，這也就導致了房產交易中各種矛盾與日俱增。尤其是二手交易中的合同更是這些矛盾發(fā)生的重災區(qū)。大家也都知道二手房買賣合同作為二手房交易進行的前提，一旦出現問題就會影響買賣結果。故而這個問題對于我們業(yè)主來說如何維護自己的權利來說是關鍵問題，那么二手房合同什么情況下是無效的？無效合同可以撤銷并申請退房嗎？今天小號角在這里給大家提供5點建議，讓大家輕松購房無煩惱！

一、產權有爭議的房屋

產權問題是二手房交易過程中購房者常見的問題，主要有兩個表現方面：一是賣方非產權人；二是未經全部房屋共有人同意。

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。合同無效且無法辦理過戶手續(xù)。如果房產有共有人，但未經共有人同意房屋買賣是無法進行交易的，二手房購房合同會被判定為無效。

二、考慮是否有房屋承租人

在二手房交易過程中，房屋承租人有優(yōu)先購買房屋的權利，因此購買者在買房時一定要注意該房產的出租情況。如果賣方賣房前未通知承租人或未取得承租人放棄優(yōu)先購買權的說明，承租人提出購買房屋該房產的合同可能處于無效狀態(tài)，也就無法繼續(xù)進行交易。另外購房者也需要注意，即便承租人放棄優(yōu)先購買權，根據“買賣不破租賃”的規(guī)定，如果房屋租賃合同未到期，購房者也有可能會面臨無法及時入住的尷尬情形。

三、被查封或作為抵押物的房屋

被司法機關查封及作為抵押物的房產，如需出售則必須征得司法機構或者抵押權人的同意，并取得同意出售相關證明，或者通過償還債務等方式注銷抵押之后再出售。涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。

四、存在違章或已公告拆遷

存在違章建筑的房子，如果房屋的結構被更改且被政府部門限期整改，那么改房屋的質量必然存在隱患。如果賣房者在沒有恢復房屋結構原裝的情況下就出售房產的話，買家可以根據情況要求解除購房合同并退房。另外，房子被列入拆遷公告范圍也是禁止過戶的。

五、特殊產權類型的房屋

一些特殊產權類型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買賣合同多屬于無效范圍。常見的有：承租公房、農村集體土地上的房屋（小產權房）、部分產權的房改房、經濟適用房、兩限房等。類似于這樣的房產，其交易條件往往受到政府和國家的限制，購房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。